De nombreux Canadiens sont de plus en plus préoccupés par le choc des paiements au renouvellement causé par des durées hypothécaires plus courtes. Certains se demandent si des durées hypothécaires plus longues, similaires à celles utilisées aux États-Unis, offriraient une plus grande stabilité financière.
Bien que les prêteurs canadiens offrent théoriquement des prêts hypothécaires sur 15, 20, 25 et même 30 ans, la réalité du marché et les préférences des consommateurs présentent des défis importants.
Ben Rabidoux, fondateur d'Edge Realty Analytics à Toronto, a expliqué que la Loi sur les banques limite le montant que les banques peuvent imposer à titre de pénalités pour remboursement anticipé en cas de rupture d'hypothèque.
Il a poursuivi : « Il y a un risque énorme à accorder à quelqu’un un prêt hypothécaire pour 30 ans et à le faire rembourser plus tard. » Les banques affirment qu’elles n’offriront jamais de prêts sur 30 ans s’il n’y a aucune garantie que l’emprunteur puisse rester dans cette fourchette. '»
La question qui se pose est particulièrement importante. Compte hypothécaire en cours pour 76% Les défauts de remboursement des prêts hypothécaires vont probablement augmenter au Canada en raison des chocs sur les paiements associés aux renouvellements hypothécaires.
Si les taux d'intérêt ne changent pas, le paiement moyen des emprunteurs hypothécaires augmentera de plus de 30%. à taux fixe à taux variable Rabidoux estime que les paiements des emprunteurs augmenteront de 60%.
Termes couramment utilisés et plus longs
Les Canadiens disposaient autrefois d’un plus large éventail d’options en matière de modalités de paiement. Bruno Valko se souvient d'une époque où les prêteurs offraient davantage d'options.
Lorsque j'étais vice-président des ventes chez First Line Mortgages, nous avions une hypothèque sur 15 ans, 18 ans et 25 ans. [conditions forfaitaires] Il a déclaré à CMT que les appareils étaient disponibles début 2000 et qu'ils en ont vendu quelques-uns, mais pas beaucoup. Maintenant, je pense qu’il n’y a pas plus de 10 prêteurs.
Le marché hypothécaire aux États-Unis est différent. Les acheteurs de maison américains peuvent bloquer leur taux et le rembourser plus tôt sans pénalité.
Peu importe s'ils sont ouverts ? L'IRD n'est pas en place [différentiel de taux d'intérêt] Valko ajoute qu'il existe des prêts hypothécaires ouverts disponibles au Canada, mais qu'ils s'accompagnent d'une prime de taux substantielle. Vous paierez énormément d’intérêts supplémentaires. Beaucoup de gens décident de ne pas le faire.
Valko affirme également que, à mesure que la Banque du Canada prend des décisions concernant les taux d'intérêt, de plus en plus de Canadiens voient leur sécurité financière façonnée. Beaucoup d’entre eux se demandent s’il n’existe pas une meilleure solution, qui permettrait aux consommateurs de bloquer leur tarif pour une période plus longue.
Peter Routledge, du Bureau du surintendant des institutions financières, qui dirigeait le BSIF au moment de la récente audience parlementaire, a déclaré : « Ils pourraient le faire maintenant. C’est juste le prix qui le rend cher. Audience du Comité des Finances. Dans l’ensemble, cela signifierait un gain net pour le système, car cela permettrait aux débiteurs hypothécaires de mieux gérer leur risque financier.
Les prêts hypothécaires canadiens sont liés aux taux américains
Selon Valko, la plus grande ironie de notre système est que les taux hypothécaires canadiens dépendent davantage de l'économie américaine que du marché intérieur. Pourtant, les Canadiens subissent bien davantage ces chocs.
Il dit que le Banque du Canada Les taux d'intérêt sont fixés en fonction du rendement des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans, historiquement étroitement lié aux obligations du Trésor américain à 10 ans, qui à son tour est influencé par les indicateurs économiques américains tels que l'inflation et le chômage.
Il dit : « Peu importe ce qui arrive au Canada. Ce qui compte, c’est ce qui se passe aux États-Unis. »
Valko se demande : « Si nous sommes si dépendants des États-Unis pour nos taux hypothécaires, alors pourquoi n'avons-nous pas un programme hypothécaire similaire ? Il serait logique que nos programmes hypothécaires s’alignent davantage sur les pays qui influencent nos taux hypothécaires.
Que feraient les Canadiens s’ils devaient payer leurs prêts hypothécaires à plus long terme ?
Valko affirme que, même si cela n'est pas actuellement financièrement viable pour de nombreuses banques, un abandon de la norme actuelle de cinq ans pourrait permettre aux Canadiens une plus grande stabilité financière et à la Banque du Canada de jouer un rôle moins important dans la vie quotidienne des Canadiens.
Il dit que le consommateur peut bénéficier d'un certain nombre de choses, surtout s'il ne veut pas vendre. Ils n'ont pas à s'inquiéter d'éventuelles modifications de paiement ou d'un éventuel renouvellement.
Valko prévient également que puisque les finances des ménages canadiens, par le biais de leurs prêts hypothécaires et d'autres produits de prêts, sont étroitement liées aux taux d'intérêt, la Banque du Canada a un plus grand contrôle sur la politique monétaire, qui est son principal outil de lutte contre l'inflation.
Aux États-Unis, on peut affirmer que [la Réserve fédérale] n’a aucune limite [lorsqu’elle augmente les taux d’intérêt] parce que l’effet est moindre, cela n’a pas d’impact sur bon nombre de leurs prêts hypothécaires », dit-il. Il ajoute que c'est la raison pour laquelle le Canada a pu baisser son taux d'intérêt plus tôt que son voisin du sud.
L’argument le plus convaincant en faveur du maintien des choses a probablement été la crise financière de 2007-2008.
Valko affirme que « nous étions parmi les meilleurs pays au monde lorsqu’il s’agissait de résister à la crise des subprimes ». Notre système était solide et capable de résister à la crise des prêts hypothécaires à risque, alors que d’autres pays n’étaient pas aussi forts.
Routledge, Routledge du BSIF, a fait la même observation lors de sa comparution devant le Comité parlementaire des finances. Il a déclaré que de nombreuses banques centrales du monde entier sont « envieuses » de notre système de crédit hypothécaire.
Le système de prêt hypothécaire de chaque pays est une expression de l'histoire et des politiques réglementaires. «Je voudrais commencer par dire que le système hypothécaire du Canada a connu beaucoup de succès», a-t-il déclaré.
L’attrait des taux d’intérêt à long terme pour les Canadiens
La Loi sur les banques peut maintenir les prêts hypothécaires à long terme à des prix plus élevés, mais les Canadiens pourraient être prêts à payer cette prime afin de maintenir les taux en place pour une période plus longue, surtout compte tenu des récentes fluctuations des taux d'intérêt.
Valko a déjà vu cela se produire. Il dit que les taux d’intérêt étaient élevés dans les années 1990, mais qu’ils ont chuté après le krach de 2001.
À l'époque, les gens connaissaient 7,25% [taux hypothécaires sur une durée de 5 ans] « Les gens attendaient depuis si longtemps, alors, quand ils ont vu les taux hypothécaires sur 10 ans à, disons, 5% et ont pensé, wow, c'est beaucoup plus bas que le taux 7 et 1/4 sur 5 ans qui était offert l'année dernière », dit-il. Si les gens regardaient les taux hypothécaires de 5% aujourd’hui, ils diraient : [une fois que les taux baisseront encore] « Si le 10 ans était proposé pour quatre ans et demi, je pense que les gens seraient plus enclins à l’accepter. »
Moins de 5% Les détenteurs de prêts hypothécaires canadiens ont des durées de 10 ans en raison des taux d'intérêt plus élevés associés aux prêts hypothécaires à long terme et de la probabilité qu'ils résilient leur prêt hypothécaire avant la fin du terme, ce qui entraîne d'importantes pénalités pour remboursement anticipé.
Rabidoux a mentionné plus tôt que ces pénalités peuvent être sévères, surtout si vous résiliez votre prêt hypothécaire dans les 5 premières années.
Il croit que le Canada finira par adopter des contrats à plus long terme similaires à ceux disponibles aux États-Unis.
Il a dit : « Je pense que c'est une excellente idée. » Je pense que cela arrivera, mais probablement pas avant quelques années.